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집값의 이해: 가치와 가격의 구조
이상현 지음
한울 / 2022-10-25 발행 / 신국판 / 반양장 / 368면 / 29,000원
ISBN 978-89-460-8221-2 03320
분야 : 경제·경영
 
  _이제는 공부할 시간!

요사이 신문 경제면을 보면 아파트 가격이 얼마가 떨어졌다는 기사가 마치 경쟁처럼 올라온다. 거래 절벽으로 경색된 부동산 시장에, 유가 상승과 러시아-우크라이나 전쟁으로 인플레이션이 심화되며 금리가 가파르게 올라 영끌족들의 시름이 깊어진다는 기사도 잇달았다. 고물가, 고금리, 고환율, 저성장 상황에 설상가상으로 레고랜드 디폴트 사태까지 겹쳤다. 부동산PF 부실과 가계부채에 대비해야 한다는 기사도 이어진다. 부동산 시장에 대한 암울한 전망과 국민들의 불안이 이어지자, 급기야 정부에서는 규제 완화책을 쏟아내기 시작했다.

많은 전문가들이 부동산 침체기가 언제까지 지속될지, 언제가 바닥일지를 전망하며 나름의 의견을 피력하지만, 어느 말을 믿어야 할지 전혀 가늠할 수 없다.
이런 가운데 부동산 전문가들의 그 어떤 전망보다 의미 있게 다가오는 말이 있다.
“지금은 공부할 때다.”

이 책은 전문가들의 확증편향이 심어준 집값에 대한 오해와 왜곡된 이해를 바로 잡아 나만의 기준으로 미래를 준비하도록 이끈다.


_모두가 복부인인 시대!
_집값에 대한 오해와 의도적인 왜곡에서 벗어나기

부동산 구매와 관련해 전문가의 3분의 2가 대박론자이고, 3분의 1이 쪽박론자인 것처럼 집값 대책과 관련해서도 대체로 3분의 2가 공급론자이고, 3분의 1이 규제론자라고 한다. 그러나 집을 샀다고 해서 누구나 대박을 치거나 쪽박을 차는 것이 아닌 것처럼, 집값 대책과 관련해 공급만이 능사는 아니며 규제가 전부인 것도 아니다. 저자는 현실적으로 유효한 대책은 공급과 규제의 중간 어딘가에 있으므로, 공급론에 대한 맹신과 규제론에 대한 확신을 좀 느슨하게 풀어볼 필요가 있다고 강조한다.
이 책을 관통하는 흐름은 책 제목 그대로 집값에 대한 이해다. 저자는 집의 사용가치를 결정하는 위치, 부지, 건물, 평판과 같은 내재적 속성과 집의 교환가치를 구현하는 시장, 인플레이션, 부의 집중, 가수요 등 외생적 조건을 상세하고도 쉽게 설명하면서 공급론과 규제론에 대한 오해 혹은 의도적인 왜곡에 반박한다.


_집값이 올라가는 이유는 인플레이션과 부의 집중이다

집값이 오르기 시작하는 시점에 누가 집을 사는가? 무주택자가 집을 사기보다 유주택자가 집을 한 채 더 사거나 ‘똘똘한 집’ 한 채로 갈아탄다. 집값 정체기에 무주택자가 돈을 벌었다면, 유주택자는 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 것이다. 흔히 하는 말로 부의 집중이다. 많은 부를 가진 이들에게는 한 가지 고민이 생긴다. 돈을 어디에 써야 할 것인가?
노태우, 노무현 정부 시절 집을 구매해 재미를 본 사람들이라면 집값이 오르기 시작하는 시점이 위기이자 기회라는 것을 잘 안다. 게다가 한두 번 집 투자에 성공한 경험이 있다면, 위기의식보다는 기회에 대한 기대가 더 클 것이다. 집 투자는 인플레이션의 파도를 넘는 안전한 방법이 된다. 노무현 정부 이후 문재인 정부 출범까지 주택가격 상승은 물가상승률을 고려하면 마이너스에 가까웠다. 10년 넘게 그런 기간이 지속된 것이다. 이제 집값이 오를 때가, 아니 올라야 한다고 생각하는 때가 온 것이다.

_아직도 집값 폭등이 공급 부족 때문이라고 생각하는가?

집값이 오를 때마다 등장하는 “시장을 거스르지 말라”라는 주장의 민낯을 지금 본다. 문재인 정부 기간에 집값이 폭등했다. 그 후 공급이 늘었는가? 공급 계획은 많이 나왔지만 공급이 늘지는 않았다. 그런데 이제 집값 폭락을 우려한다. 이 상황은 집값 폭등의 이유가 공급 부족이 아니라는 강력한 증거가 된다. 집값 폭락이 우려된다면 그렇게 신봉하는 수요-공급의 법칙에 따라 공급을 감소시키면 될 일이다. 이리도 간단한 일을 하지 못하는 이유는 무엇일까? 집값 폭등이 공급 부족 때문이 아니라는 것을 잘 알고 있기 때문 아닌가?


_아직도 규제를 통해 집값을 잡을 수 있다고 생각하는가?

어느 정부나 집값이 비정상정적으로 오른다 싶으면 규제를 들고 나온다. 그리고 도덕적 감정에 호소한다. 유주택자라면 굳이 사지 않아도 되는 집을 사는 것이니 규제를 통해 사지 못 하게 할 수 있을 거 같고, 도덕적 감정에 호소해 말릴 수도 있을 것 같다. 하지만 문제는 집이 아니다. 쌓아놓은 부가 문제다. 마땅히 투자할 곳이 없다면, 한편 곧 들이 닥칠 인플레이션의 파도를 예상한다면 부동산 투자는 이미 선택의 문제나 도덕의 문제가 아니다.
규제를 통해 집값을 조절할 수 있다고 믿는다면 부의 집중도 없고, 인플레이션도 없을 것이라고 말할 수 있어야 한다. 하지만 누가 그런 말을 감히 할 수 있겠는가?


_수요-공급 법칙이 통하지 않는 과점 시장에서
_가수요가 부리는 마법!

수요-공급의 법칙은 가격이 상승할 때 잘 적용되고, 가격이 하락할 때는 적용되지 않는다는 점이 가장 이목을 끈다. 수요가 증가하거나, 공급이 감소하면 주택 가격은 상승했다. 수요 증가로 인한 가격 상승은 박정희 정부와 노태우 정부에서 확연히 드러났고, 공급 감소로 인한 가격 상승은 노무현 정부와 문재인 정부에서 분명히 나타났다.
시장에 상승 압력을 촉발하는 계기는 일시적인 수요-공급의 불균형이다. 수요가 증가하거나 공급이 일시적으로라도 감소하면 시장은 그것을 일종의 신호탄으로 받아들인다. 그때가 바로 가수요가 불거져 나오는 순간이고, 이 순간이 오면 실수요조차도 가수요처럼 움직인다.
 
  01 집의 가치
02 위치
03 부지
04 건물
05 평판
06 시장
07 인플레이션
08 부의 집중
09 가수요의 폭발
10 맺음말